Immeuble d’une SCI occupé par un associé : Etat des lieux fiscal

Les SCI ont le droit, juridiquement et fiscalement, de mettre un immeuble à la disposition d’un associé ou d’un tiers. Dans le cas fréquent des SCI familiales composées d’associés personnes physiques, les résultats sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, sauf option pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés. En matière de revenus fonciers, si la mise à disposition gratuite ne pose aucun problème, il en va différemment de la mise à disposition consentie à titre onéreux, d’autant plus si le locataire est un associé.

Traitement fiscal de la mise à disposition gratuite

Les conséquences fiscales diffèrent selon que le bien est un local d’habitation ou non.

– Pour un local non affecté à l’habitation : la valeur locative du bien est imposable. Corrélativement, la SCI peut déduire, dans les conditions de droit commun, les dépenses afférentes à ce bien ;

– Pour un local affecté à l’habitation :

• s’il est mis à la disposition d’un associé, la SCI est considérée comme s’en réservant la jouissance. En conséquence, elle n’a pas à comprendre dans ses recettes la valeur locative de ce local mais en contrepartie, les charges y afférentes ne sont pas admises en déduction ;
• si, au contraire, la mise à disposition est consentie à un tiers, la valeur locative du bien est imposable et les charges qui s’y rapportent sont déductibles dans les conditions de droit commun.

Enjeux d’une mise à disposition onéreuse

Lorsqu’une SCI loue un immeuble à un associé, le loyer est imposable et les charges afférentes sont déductibles. Encore faut-il que le loyer soit normal et que le bail ne soit pas fictif.

Loyer anormalement bas

Si le loyer est inférieur à la valeur locative normale de l’immeuble, l’Administration fiscale peut rectifier le revenu déclaré si deux conditions cumulatives sont satisfaites :

– le prix de la location est nettement inférieur à la valeur locative normale de l’immeuble loué ;
– le propriétaire n’est pas en mesure d’établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location de l’immeuble à son prix normal.

Loyers impayés et abandons de loyer

La SCI n’a pas à comprendre dans ses recettes les loyers impayés lorsque le défaut de paiement résulte de la carence du locataire et que la SCI a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le paiement des sommes dues. Dans le cas contraire, le loyer peut être qualifié de loyer abandonné et, par suite, est imposable.

Bail fictif et abus de droit

Le Conseil d’État¹ a considéré comme constitutif d’un abus de droit la vente d’un immeuble à une SCI par un
de ses associés.

Dans cette affaire, un contribuable avait cédé sa résidence secondaire à une SCI familiale. Cette SCI a ensuite mis la maison à disposition du couple moyennant un loyer, permettant au couple de déduire les travaux d’entretien et d’amélioration effectués par la SCI sur cette maison. Cela a généré des déficits fonciers.

Compte tenu des circonstances (travaux engagés après le transfert de propriété, financés par des apports personnels en compte courant, loyer correspondant aux échéances de remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition de l’immeuble, etc.), le bail était fictif et la SCI devait être regardée comme s’étant réservé la jouissance de l’immeuble. En conséquence, s’agissant d’un local d’habitation, aucun revenu ne devait être retenu et aucune charge ne pouvait être déduite.

1 CE, 8 février 2019, n°407641

Source : SIC 385 – Le magazine de l’Ordre des Experts-Comptables